Zvažujete hypotéku v eurech? I přes zvýšení úroků v eurozóně vyjde pořád levněji než česká hypotéka. Nicméně nedosáhne na ni každý. Cílem tohoto článku je, abyste po jeho přečtení byli schopní sami posoudit na první dobrou, zdali je tento produkt pro vás vhodný či nikoliv.
Fyzická osoba s trvalým pobytem v ČR, na Slovensku, v Rakousku nebo Německu a zároveň žijící na území ČR. Důležité je, pokud splníte předchozí podmínku, aby vám plynul příjem ze zaměstnání, nájmu, nebo podnikání v EUR.
POZOR: Podmínku příjmu v eurech nelze obcházet např. tím, že se domluvíte se šéfem, aby vás vyplácel nově místo v korunách v éčkách. Na to banka neskočí.
Primárně je totiž určená zaměstnancům pracující jako:
Smyslem je ukázat bance, že máte pravidelný příjem dostatečný na splácení hypotéky v eurech. Na překážku také není, pokud máte část příjmu v eurech a část v korunách.
Ten eurový musí být v takové výši, aby pokryl alespoň měsíční splátku. No a co podnikatelé? U OSVČ jsou banky přísnější, protože jednak neumí počítat s modifikovaným paušálem a neberou podnikatele, kteří získali jednorázovou zakázku venku např. ve výši 100 000 EUR a pak nic.
Opět se musí jednat o pravidelný kontrakt ideálně postavený na pravidelné měsíční fakturaci. Jak je to paušálem? Jak jsem naznačil výše banky neumí počítat s modifikovaným paušálem.
Takže pokud jste řemeslník sice pravidelně fakturující v eurech s ročním obratem 300 000, ovšem s paušálem 80 % tak stejně neprojdete bonitně, protože banka bude počítat jen z těch 20 %, což bude nula nula nic.
Jde o poměr výše hypotéky k zástavní hodnotě. Například, když kupujete dům za 5 000 000 Kč, max. výše hypotéky může být 4 000 000 Kč, tzn. 80 % = 80 LTV.
Klienti mladší 36 let mohou čerpat i 90 % hypotéku. Nicméně hypotéka v eurech můžete mít jen jako 80 LTV.
Můžete jí využít na koupi bytu včetně družstevního, pozemku, nebo domu. Dále s ní může stavět, či rekonstruovat. V případě koupě družstevního bytu nejde ručit kupovaným bytem, ale jinou nemovitostí, protože družstevní byt zastavit nejde.
Teprve až jej převede do osobního vlastnictví lze jím ručit. V tomto okamžiku můžete vyvázat původně zastavenou nemovitost, poděkovat (třeba rodičům, babičce, strejdovi…) za to, že vám poskytli svoji nemovitost jako krátkodobou zástavu a dát do zástavy svůj byt.
V pár článcích se autoři srdnatě rozepisovali o hrozbě kurzového rizika. Co to je? Vysvětlím. Dnes si půjčíte 100 000 EUR při kurzu 24,75 Kč tzn. 2 475 000 Kč. Při sazbě 2,4 % pro 1 letý fix a 30 letou splatnost je vaše splátka 389,94 EUR, přepočítáno na koruny tedy 9 651 Kč.
Pokud bude po roce EUR za 27 Kč, pak byste při stejné sazbě spláceli v korunách 10 528 Kč, tedy o 877 Kč více. Jenže vy splácíte v EUR, vždyť mzdu máte v téže měně.
Takže kurzové riziko se vás toliko dotýká tak, že si za svoji mzdu koupíte v ČR méně zboží a služeb. Což třeba nebude platit v Chorvatsku, které zavede „éčka“ od příštího roku.
Opravdu relevantní riziko je pohyb úrokových sazeb v eurozóně. ČNB vzala inflaci hákem. V poměrně krátké době zvýšila sazby více jak 12x až na dnešních 7 %. Podle mě je otázkou času, než dojde k podstatnému zdražení i u našich sousedů.
Pak se může stát, že eurová hypotéka bude v lepším případě za stejný, neřkuli za vyšší, úrok než v korunách.
Pro názornost se podíváme, jak si dnes stojí nejnižší sazby pro jednotlivé fixace u 80 % hypotéky v korunách a v eurech:
| Fix | Úrok hypoték v Kč | Úrok hypoték v EUR |
|---|---|---|
| 1 rok | 6,59 % | 3,50 % |
| 2 roky | 6,79 % | 4,10 % |
| 3 roky | 6,09 % | 4,15 % |
| 4 roky | 6,19 % | 4,35 % |
| 5 let | 5,69 % | 4,60 % |
| 6 let | 5,74 % | 4,60 % |
| 7 let | 5,74 % | 4,70 % |
| 8 let | 5,69 % | 4,80 % |
| 9 let | 5,74 % | 4,90 % |
| 10 let | 5,69 % | 4,90 % |
Poznámka: Sazby v tabulce obsahují nejnižší sazby pro danou fixaci od všech významných bank poskytující v ČR hypotéky.
Jak se říká babo raď. Co bude za rok, lze jakž takž odtušit, sazby budou stejné, možná lehce níže. To si teď prosím vyložte jako moje zbožné přání, a ne jako erudovaný odhad. Přiznám se, fakt nevím. Nakonec to si přejeme ale všichni.
Pokud bych měl vycházet z dnešní situace, tak jakožto ten, kdo má příjem v EUR, nebál bych se volit ani 5letý fix.
Domnívám se, že opravdu nebudeme za rok na 3,50 %, a i kdyby! Tak nyní je v parlamentu novela zákona o spotřebitelském úvěru týkající se max. možné pokuty za splacení hypotéky v době fixace.
To by mělo konečně udělat jasno o maximální výši pokuty, kterou po nás budeme moci chtít banky, pokud se rozhodneme předčasně splatit svoji hypotéku v době fixace.
Dnes je v tom chaos. Banky (některé) po předchozím přešlapování na místě a pokusu o vymáhání vysokých pokut, se umírnily a zařadily se po bok „lidštějším“ bankám, které nechtějí za předčasné splacení hypotéky v době fixu nic.
No a pak už půjde jen o to porovnat, zdali se vyplatí počkat do konce fixace, nebo refinancovat hypotéku v eurech, při započítání max. možné sankce, hypotékou v korunách za nižší úrok. I když za 5 let bude tu vůbec nějaká hypotéka v korunách, nebo dostaneme hypotéku jen v eurech, co myslíte…?
Řešíte eurovou hypotéku? Stačí vyplnit formulář níže. Nebo rovnou volejte, konzultace ZDARMA
